L’investissement immobilier est considéré par beaucoup, comme l’investissement le plus sûr et incontournable pour tout investisseur souhaitant générer des revenus passifs sur le long terme. Toutefois, investir dans l’immobilier n’est pas tâche aisée, et de nombreuses barrières à l’entrée empêchent de nombreux investisseur à franchir le cap.
C’est pour ces raisons qu’une nouvelle forme d’investissement immobilier débarque sur les blockchains, et plus particulièrement via le projet RealT.
Dans cet article, je souhaite donc vous présenter ce projet innovant, qui mêle cryptomonnaies, blockchain, et investissement immobilier.
Si vous aimeriez investir dans l’immobilier mais les barrières naturelles à ce type d’investissement vous empêchent de franchir le cap, alors il est temps de découvrir RealT, un projet extrêmement innovant.
Comment investir dans l’immobilier avec de la cryptomonnaie
Les contraintes de l’investissement immobilier classique
Pour mesurer la valeur ajoutée qu’apporte RealT dans l’investissement immobilier, il est d’abord important de connaître les limites et contraintes de l’investissement immobilier standard que nous connaissons aujourd’hui.
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, pour bénéficier de la stabilité, et de la probable appréciation de la valeur de la pierre dans le temps, vous êtes limités par :
- Le montant minimal à investir
De toute logique, c’est la plus grande barrière pour de nombreux investisseurs. Même pour de petits logements dans des zones rurales, cela se chiffre déjà en dizaines de milliers d’euros. Il faut donc faire appel à une banque, et envisager un prêt immobilier. Celui ci comporte également un lot de contraintes. Vous devez avoir un dossier irréprochable, et en plus de cela, vous paierez logiquement de nombreux frais sur cet emprunt.
- Nécessite des connaissances dans le domaine
Dans quelle ville investir ? Quoi acheter ? Est ce un prix raisonnable ? De nombreuses questions se soulèvent lorsque l’on souhaite acheter un bien immobilier. Elles sont légitimes, car on parle d’un investissement très conséquent. Toutes ces questions demandent du temps, ou bien déléguer à un professionnel, qui engendrera également de nombreux coûts.
- Un investissement pas toujours à revenus passifs
Si vous souhaitez investir de sorte à générer un revenu passif, il faudrait idéalement que tout se passe bien. Des locataires qui paient en temps et en heure, peu de problèmes, etc… N’importe qui ayant déjà investi dans l’immobilier locatif vous dirait que malheureusement, tout se passe rarement comme prévu. Vous aurez probablement à investir beaucoup plus de temps que ce que vous aviez imaginé.
L’alternative de type investissement SCPI
Si vous connaissez déjà un peu l’univers de l’investissement immobilier, vous connaissez peut être cette forme d’investissement. Pour tous les points négatifs évoqués plus haut, il existe également le concept de SCPI ( Société Civile de Placement Immobilier ). Pour faire simple, vous investissez dans une entreprise qui achète de l’immobilier par lots, de sorte à mutualiser de nombreux coûts, et également lisser certains risques ( impayés, problèmes de plomberie…etc ) , qui pourraient fortement faire fluctuer le rendement annuel.
C’est de toute logique une bonne alternative à l’investissement immobilier plus standard. Vous n’avez qu’à investir dans une entreprise, qui se charge de tout. Malheureusement, cela comporte également de nombreux inconvénients.
- Des frais élevés
Que l’on parle de frais d’entrée, ou frais de gestion, ils sont nombreux. Puisque les méthodes employées ne sont pas vraiment modernes, il existe de nombreux frais liés à la quantité d’intermédiaires nécessaires au bon fonctionnement de l’ensemble de l’opération.
- Difficile de profiter d’intérêts composés
Pour la plupart des SCPI, vous recevez directement vos intérêts sur votre compte bancaire, ce qui signifie que vous êtes directement imposés dessus. Cela rogne encore votre part de bénéfice, et en plus, vous ne pouvez pas directement réinvestir cela dans une autre part de SCPI. Puisque les parts nécessitent malgré tout un capital minimum (entre 150€ et 1000€ environ) , il faudra alors attendre d’atteindre de nouveau ces paliers pour réinvestir.
Ce qui nous amène donc à ce constat. Comment trouver une solution plus moderne, mieux adaptée à notre monde digital, avec une proposition de valeur simple, accessible à n’importe quel investisseur, partout dans le monde ?
RealT : quand l’immobilier débarque sur la blockchain
Lorsque l’on parle de cryptomonnaie, on fait toujours référence à des actifs numériques, déconnectés du monde réel. Avec RealT, on découvre une toute nouvelle façon d’entrevoir le monde de demain, entre numérique et physique.
Fonctionnement de l’entreprise RealT
RealT est une entreprise américaine qui achète des biens immobilier, et qui tokenise (sous forme de Security tokens) en fractions ces biens immobiliers.
Il faut savoir qu’aux Etats-Unis, les Security tokens sont légalement reconnus, au même titre que des parts d’entreprises. Cela signifie que pour chaque bien immobilier acheté (maison, appartement, ou autre), RealT va créer une société à responsabilité limitée, différente (une LCC précisément), qui sera représentée par ces Security tokens, qui seront donc mis à la vente.
Et donc pour vous, investisseur, vous achetez une portion d’un bien immobilier, sous forme de part d’entreprise tokenisée. Vous devenez donc propriétaire fractionnaire d’un bien immobilier aux états unis !
C’est encore flou pour vous ? Pour résumer, vous pouvez donc acheter des tokens, qui représentent une fraction d’un bien immobilier. Imaginons un exemple concret :
Une maison qui vaut 50 000 €, est découpée en 1 000 jetons, qui valent tous chacun 50€. Grâce à la tokenisation de l’immobilier, il est donc possible de n’acheter qu’une petite fraction de cette maison. Si par exemple vous investissez 1 000€, vous achetez donc 20 jetons de 50€.
Avec 1 000€ d’actifs tokenisés de cette maison, vous possédez donc 2% de cette maison. Vous allez donc percevoir chaque semaine, 2% du loyer qui est versé par les locataires de cette maison.
Toutes charges et frais liés à l’entretien et la gestion de ce bien sont au préalable déduits par RealT.
Sur la majorité des biens, ce rendement tourne entre 9% et 11% annuels de votre investissement, que vous touchez chaque semaine. Ces rendements sont nets, ce qui signifie que toute commission, ou charges liées à l’investissement sont déjà déduites.
En clair, dans votre situation, si vous avez investi 1 000€, vous allez donc toucher environ 10% de cette somme chaque année, soit 100€. Vous touchez donc environ 8.5€ par mois, que vous pouvez directement réinvestir dans d’autres jetons, ou bien retirer la somme.
Par défaut, vous touchez vos loyers en USDC, le stablecoin adossé au dollar américain.
Libre à vous d’en faire ce que vous voulez après, réinvestir, les convertir en euro, ou dans une cryptomonnaie.
Avantages du projet RealT
Voici un récapitulatif des différents avantages de l’utilisation de cette plateforme :
Facile d’utilisation et accessible
Le gros avantage de cette méthode est l’accessibilité. En effet, l’achat d’un token est d’environ 50€. A partir de cette somme, vous pouvez donc devenir propriétaire, et toucher des dividendes.
De plus, la plateforme est extrêmement simple à prendre en main, vous n’avez pas grand chose à faire. Plus tard dans ce guide, je présenterai pas à pas la plateforme, et comment la prendre en main facilement. Pour résumer cela, sachez qu’en quelques clics, et notamment un KYC ( processus d’identification d’identité ), vous pouvez commencer à acheter des parts immobilières.
Puisque RealT s’occupe de tout, vous avec simplement à consulter les offres immobilières, choisir un bien qui vous convient, et acheter quelques tokens. Pour tout le reste, c’est RealT qui assume.
Transparence
La plateforme est totalement transparente. Lorsque vous souhaitez acquérir des parts d’un logement, vous avez à disposition toutes les photos du bien, extérieures comme intérieures, pour savoir précisément ce en quoi vous investissez.
Les intérêts composés de vos gains
Possibilité de générer des intérêts composés. Les intérêts composés représentent les intérêts éventuels que vous allez percevoir grâce au réinvestissement des gains accumulés.
Dans le monde réel de l’investissement immobilier, il est très compliqué de pouvoir bénéficier des intérêts composés. De toute logique, vous ne pouvez pas réinvestir rapidement les gains potentiels d’un bien mis en location. De plus, vous payez directement des impôts sur vos gains, avant même de pouvoir les réinvestir.
Avec RealT, ça peut aller beaucoup plus vite ! Puisque les tokens sont généralement vendus à 50€, vous allez très vite atteindre cette somme pour réinvestir. Imaginez que vous possédez pour 1000€ de tokens, répartis sur différents biens. Avec 10% en moyenne de bénéfice, vous générez 100€ par an. Donc en 6 mois, vous avez déjà la possibilité de racheter un token à 50€.
De plus, puisque le loyer est versé en stablecoin USDC, vous ne passez pas par la case imposition si vous conservez vos bénéfices en cryptomonnaie. Ainsi, vous pouvez réinvestir 100% de vos gains !
Vos tokens sont indexés sur la valeur du bien immobilier
Lorsque l’on investit dans la cryptomonnaie, on s’expose à de grands risques de volatilité. On l’a vu sur le dernier bear market , certains actifs ont perdu plus de 90% de leur valeur. Ainsi, dans une logique de diversification saine de vos investissements, il convient de placer son argent sur des actifs indépendants de la volatilité propre aux actifs crypto.
RealT est le parfait exemple d’un actif basé sur la blockchain, tokenisé, mais malgré tout indexé sur le marché de l’immobilier.
Techniquement parlant, vous possédez un token. Toutefois, ce token n’a de valeur uniquement en fonction du bien immobilier qu’il représente. Ainsi, chaque token RealT est différent, selon le bien immobilier sous jacent.
Ainsi, imaginons que vous possédez 10 jetons A d’une maison dans l’état du Michigan, et 10 jetons B d’une maison dans l’état de New York. Ces jetons sont totalement indépendants. Si la valeur de la maison A baisse de 20% en valeur, mais celle de New York double, alors vos jetons A perdent 20% en valeur, mais vos jetons B valent deux fois plus.
Cette indépendance de chaque token évite donc une énorme spéculation liée aux cryptoactifs. Ainsi, vous n’êtes pas exposé au marché global du token RealT, mais uniquement du bien immobilier qu’il représente.
Malgré la crise des subprimes de 2008 sur l’immobilier, on constate avec ce graphique que sur le long terme, cela reste un domaine stable, qui continue de croître sur le long terme.
Source : StLouisfed.org
Ainsi, en plus des loyers versés chaque semaine, vous verrez probablement la valeur de vos jetons s’apprécier sur la durée, au fur et à mesure que l’immobilier continue de croître aux USA.
Possibilité d’investir bientôt partout dans le monde
Le projet RealT est encore récent. Il n’a même pas trois ans d’ancienneté, mais connait déjà un succès grandissant. S’il continue sur sa lancée, il va très probablement s’aventurer sur d’autres marchés, à l’international. Ainsi, vous pourrez être propriétaire aux quatre coins du monde ! Une autre chance de pouvoir encore plus diversifier vos actifs financiers.
Vous aussi êtes tentés par l’aventure ? Sur la suite de cet article, je vous guide pas à pas pour pouvoir créer votre compte, et commencer à investir dans l’immobilier tokenisé.
Comment utiliser RealT et investir dans l’immobilier avec des cryptos
Si vous êtes curieux d’en apprendre plus sur cette nouvelle forme d’investissement, voici un guide détaillé pour vous aider à vous lancer avec la plateforme RealT. La plateforme étant uniquement en anglais, je vous aide pas à pas à travers les différentes étapes. Si vous avez une pièce d’identité disponible avec vous, la procédure globale de prendra pas plus de 10 minutes.
Important : Je touche une commission de 2% si vous vous décidiez à vous lancer dans l’aventure RealT. Cela n’affecte en aucun cas votre coût, uniquement la marge de RealT. Je promeus ce service non pas car j’ai été sollicité à le faire, mais car j’apprécie personnellement le service proposé. Cette petite commission sert donc à monétiser mon travail proposé ici, qui est gratuit pour vous.
Pour commencer, vous pouvez cliquer sur le lien ci dessous pour accéder à la plateforme.
Lorsque vous êtes sur la plateforme, la première chose à faire, comme souvent, c’est de vous créer un compte. Rien de particulier ici, mis à part les deux lignes en fin de page :
- Are you a resident or citizen of the United States or its territories ?
Habitez vous aux USA ? Logiquement, vous devriez cocher non à cette question.
- « I am registering to invest as a business account«
Si vous êtes un particulier, rien de spécial, ne cochez pas la case.
Lorsque vous avez rentré toutes les informations, vous pouvez cliquer sur « Register« . A ce stade de la procédure, vous avez donc créé un compte, vous devez désormais le valider, avec le classique processus de KYC. (Know Your Customer), une étape de vérification d’identité. C’est indispensable pour aller plus loin, car RealT est soumis à des réglementations strictes vis à vis de la loi américaine.
Processus de KYC pour accéder au catalogue
Pour continuer, cliquez donc sur « Complete registration« . Vous allez atterir sur la page suivante :
C’est cette page qui démarre donc le processus de vérification d’identité. Pour cela, comme indiqué, préparez une pièce d’identité en cours de validité (passeport, carte d’identité, permis de conduire).
Cochez la case du bas, et cliquez sur « suivant« . A ce stade, vous avez 3 étapes à valider. Commençons par le « questionnaire« .
Le questionnaire correspond simplement à votre adresse de résidence.
Lorsque l’étape est finalisée, cochez la case du bas de page, et cliquez sur « suivant« . L’étape suivante concerne la pièce d’identité.
Pièce d’identité
Vous avez simplement à choisir votre pays, ainsi, que le type de pièce d’identité, comme ci dessous :
Vous devez prendre une photo de la pièce d’identité sélectionnée. Ensuite, vous devez envoyer cette photo en cliquant sur « téléverser le document« .
Lorsque vous avez envoyé votre pièce d’identité, vous avez deux options pour finaliser l’inscription. La dernière étape est celle du selfie, afin de vérifier si la pièce d’identité correspond bien à vous.
Pour cela, vous pouvez faire un selfie par la webcam de votre ordinateur, ou si vous n’en avez pas, par la caméra de votre smartphone. En fonction de votre préférence, cliquez sur « continuez sur votre téléphone« , ou bien cliquez sur « suivant« , pour faire le selfie via votre webcam d’ordinateur.
Le selfie est facile à faire. Comme indiqué ci dessous, vous allez devoir présenter toutes les facettes de votre visage, avec des rotations légères de haut en bas, et de gauche à droite :
Lorsque cela est terminé, vous allez devoir patienter quelques minutes pour savoir si le KYC est validé. Pour ma part, je n’ai pas eu à attendre plus de 10 minutes pour que mon profil soit accepté.
Lorsque vous avez fini cette étape, et que votre profil est accepté, vous pouvez enfin accéder à la marketplace ! Découvrez donc les différentes opportunités que propose Realt.
La marketplace Realt pour acheter des biens immobiliers tokenisés
Pour accéder à la marketplace, rien de plus simple. Vous pouvez cliquer en haut dans la bannière du site :
Ensuite, vous aurez simplement accès à toutes les propriétés du catalogue accessibles à la vente. Sachez que les places sont relativement limitées, car RealT n’ajoute pour l’instant à son catalogue que quelques biens chaque mois :
Lorsque vous cliquez sur « View property« , vous avez accès à tout un tas de détails spécifiques à ce bien, comme indiqué ci dessous :
Comme vous pouvez le constater sur ce bien, il n’y a que 1250 tokens disponibles à la vente, il est donc possible que certains biens ne soient disponibles à la vente que quelques jours. Il faudra alors être à l’affut pour pouvoir vous procurer quelques jetons.
Vous souhaitez vous lancer ? La prochaine étape sera de configurer un portefeuille afin de pouvoir recevoir les loyers de vos investissements locatifs.
Cela ne vous prendra pas plus de 5 minutes. Pour cela, il faudra utiliser l’extension Chrome Metamask.
Configurer un wallet pour RealT
Si votre KYC s’est bien passé, la suite logique est donc de configurer un wallet, pour éventuellement acheter des tokens immobiliers, mais surtout, recevoir les loyers.
Pour cela, deux options s’offrent à vous :
Walletless
L’un des objectifs principaux de RealT est de démocratiser pour un maximum de personnes l’immobilier tokenisé. Et malheureusement, pour les néophytes dans le domaine de la cryptomonnaie, il peut être compliqué de se lancer dans la création et gestion d’un wallet. Pour remédier à cela, ils ont donc lancé fin 2022 l’option « walletless », qui signifie « sans portefeuille » en français.
Qu’est ce que c’est concrètement ? La possibilité de déléguer la gestion de vos actifs à l’entreprise RealT, à l’image d’une banque.
Vos tokens sont donc stockés sur ce que l’on nomme un portefeuille « multisignature » (multisig) développé par Gnosis Safe. Gnosis safe est un smart contract développé sur Ethereum, qui ne peut être exécuté que si un ensemble de personnes sélectionnées au préalable, valident l’opération.
Comparez cela à un coffre-fort avec plusieurs serrures, dont les clefs sont détenues par plusieurs employés différents de chez RealT. Ainsi, un éventuel employé malhonnête, mais seul, n’est pas en capacité de voler les actifs du portefeuille.
Sachez donc que si vous optez pour cette option, vous n’êtes pas en possession des tokens. « Not your keys, not your coins« . Si RealT pour une raison inconnue était piraté, il est possible que vous perdiez vos fonds.
Sachez donc qu’il est également possible d’opter pour la deuxième option, configurer votre propre wallet, via Metamask.
Si vous ne connaissez pas Metamask, et vous n’avez jamais utilisé de portefeuille crypto, je vous conseille donc de commencer par l’option « walletless« , qui sera beaucoup plus simple à prendre en main. Il sera toujours possible plus tard de passer à l’étape supérieure, et configurer votre propre wallet.
Si vous maitrisez déjà un peu la notion de wallet, voyons ensemble comment configurer Metamask.
Configurer un portefeuille privé
Cette option vous permet donc de configurer un portefeuille dont vous détenez les clefs privées. Cette option est légèrement plus fastidieuse, je vais donc vous guider pas à pas afin de vous aider tout au long du processus.
Si vous n’avez pas encore Metamask, commençons par là. Vous pouvez télécharger l’extension en cliquant sur cette image :
Téléchargez et installer Metamask, selon le navigateur web que vous utilisez. Attention, il faudra dans le processus noter la clef privée de ce portefeuille. Souvenez vous, si vous perdez accès à celui ci, c’est la dernière option pour récupérer l’accès, conservez les dans un endroit sûr, mais dont vous avez accès !
Lorsque vous avez terminé d’installer Metamask, vous allez pouvoir continuer le processus. L’étape suivante nécessite de choisir sur quelle Blockchain principale vous voulez réaliser les différentes transactions.
Pour faire simple :
Une « sidechain » d’Ethereum, destinée à fluidifier et décongestionner le réseau principal d’Ethereum. En choisissant cela, vous ne paierez aucun frais de transaction, car ils sont couverts par RealT.
- Ethereum: Vous connaissez cette Blockchain, et probablement les problèmes de congestion réseau liés à l’augmentation de l’activité. Les frais de transactions étant beaucoup plus élevés, RealT ne se porte pas garant de ceux ci.
Pour faire simple, je vous conseille donc de choisir Gnosis Chain, qui sera gratuit, et plus rapide. Cliquez donc sur « I’m Ready« .
Ensuite, cliquez simplement sur Metamask.
Cela vous amène à la page suivante, où vous devez donc associer votre portefeuille Metamask à votre compte RealT, mais également bien choisir Gnosis Chain comme le réseau sur lequel s’opéreront les différentes transactions.
Pour ajouter un réseau à Metamask, c’est très simple.
Ajouter le réseau Gnosis Chain à Metamask
Ouvrez votre portefeuille Metamask, en haut à droite de votre navigateur web. Lorsque c’est fait, comme ci dessous, cliquez sur le réseau actuel, et faites dérouler les options.
A partir de là, vous pouvez donc cliquer sur « ajouter réseau« .
Il ne sera pas possible d’ajouter automatiquement le réseau, parmi les plus populaires. Pour ajouter la Gnosis Chain, cliquez sur « Ajouter manuellement un réseau » en bas de la page.
Ensuite, il faut saisir les informations relatives à RealT et du réseau Gnosis Chain. Cela ressemble aux informations suivantes :
Voici les informations que vous pouvez copier coller, que l’on retrouve sur le site de RealT :
Nom du réseau : Gnosis Chain
Nouvelle URL de RPC : https://rpc.gnosischain.com/
ID de Chaîne : 100
Symbole : xDai
URL de l’explorateur de Blocs : https://blockscout.com/xdai/mainnet/
Une fois terminé, vous pouvez enregistrer ce réseau. Si tout a fonctionné, vous devriez avoir une interface comme ceci :
Une fois que vous avez terminé cela, vous êtes fin prêts à investir dans l’immobilier tokenisé !! La prochaine étape est naturellement de se diriger vers la Marketplace, où sont exposés les différents biens mis à la vente :
Conclusion sur RealT, l’immobilier tokenisé sur la Blockchain
Personnellement, je trouve le concept moderne, simple, efficace, adapté à son époque.
Grâce à la technologie blockchain, on supprime ainsi de nombreux intermédiaires non indispensables, et simplifie énormément le processus global.
On peut donc comparer ce processus à son « ancêtre », les SCPI, évoquée dans cet article, qui sont donc une version plus standard de l’investissement immobilier par l’intermédiaire d’un organisme de placement collectif.
Pour toutes les raisons évoquées dans cet article, je suis donc conquis par cette nouvelle façon d’investir dans l’immobilier.
Pour ce qui est de RealT, cette entreprise ambitieuse a l’air très professionnelle, et ses 3 petites années d’expérience ont l’air de lui avoir bien réussi jusque là. Les retours pour l’instant sont excellents.
Le mot de la fin sera donc selon moi de continuer à surveiller des opportunités de la sorte, mais également de toujours faire attention ! Diversifiez vos actifs financiers, protégez les de la meilleure façon possible, et soyez toujours sur vos gardes.
Si vous avez la moindre question à propos de tout ce qui a été dit dans cet article, c’est avec plaisir que j’y répond dans les commentaires.
Pour aller plus loin dans la crypto :
Démarrer dans l’investissement crypto
Comment se constituer un portefeuille crypto équilibré ?
Comment protéger ses cryptos des hackers ?
